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以售养租的万达模式之外商业地产开发商还有哪些招试验机

发布时间:2019-10-16 19:14:41 阅读: 来源:格栅板厂家

以售养租的万达模式之外 商业地产开发商还有哪些招_新闻中心

众所周知,万达(专题阅读)模式的核心是以售养租,用销售型物业的快速去化和拿地的低成本、高周转来支持现金流平衡。而如今在土地溢价幅度减少、商业和住宅去化速度明显降低的时候,这种模式也就难以为继了。

以售养租模式破产了

在缺乏金融支持的情况下,中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。

根据万达赴港招股书披露,万达商业地产物业项目178个,159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心,102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。

万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米,土地储备7670万平方米。计划到2015年底,完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。

全球最大的商业地产公司西蒙,其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持,万达是如何完成上述持有物业开发的?万达模式的核心,第一就是以售养租,用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示,其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。

万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据,万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米,2014年底到2015年年初,有8个商业项目计划开业。未来3年,北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。

另一家以商业地产开发著称的公司华润置地,多年来是依靠华润集团的产融结合模式,由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。2014年,华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计,到2017年底,其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时,华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

以售养租模式的关键,是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时,就是这种模式面临危机的时候。

标普指出,对很多商业地产的开发商和投资者而言,无论他们采取的建设并持有(业主)或建设后销售(开发商)的模式,未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景,将提升风险,限制回报。

标普信用分析师叶翱行表示,若商业地产不能消化大规模的供应,并在合理的时间内产生足够的现金流,商业地产开发商的财务风险可能会变差,评级会受压。

而万达模式在中国商业地产行业影响至深,租售结合已成为住宅开发商切入商业地产领域首选的模式,然而如何这种模式不管用了,地产开发商们怎么办?

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